Similairement à des grandes villes françaises telles que Paris, Bordeaux ou Lyon, le marché immobilier du Pays basque est caractérisé par une forte tension. En conséquence, les prix des logements, qu’ils soient neufs ou anciens, ainsi que les loyers, dépassent la moyenne nationale. Nous examinons ici les facteurs qui contribuent à l’augmentation des coûts dans les programmes immobiliers neufs.
Les critères spécifiques au Pays basque
L’élément déterminant du prix moyen des logements neufs dans le Pays basque est le coût des terrains. Plus les terrains sont rares dans une commune, plus leur valeur augmente en suivant la loi de l’offre et de la demande. C’est pourquoi les logements neufs sur la Côte basque sont moins abordables, car le littoral dispose de peu de terrains disponibles pour la promotion immobilière. En revanche, les appartements neufs peuvent être plus abordables à l’intérieur des terres, où il y a davantage de terrains constructibles. Le coût des terrains peut ainsi représenter de 20% à 50% du prix final du logement en fonction de leur rareté.
Les variations de la taxe d'aménagement
Depuis 2012, les promoteurs immobiliers doivent payer une taxe d’aménagement à la Direction générale des finances publiques (DGFIP). Cette taxe est ensuite partiellement reversée aux communes et aux départements. Son montant varie d’une commune à l’autre, le taux communal, généralement fixé entre 1% et 5%, pouvant atteindre 20%. Il convient de rappeler que la taxe d’aménagement s’applique également aux extensions, aux abris de jardin, aux piscines, etc.
La complexité de la construction
Certains terrains constructibles peuvent être complexes à exploiter en raison de contraintes techniques, environnementales ou juridiques, ce qui nécessite parfois des investissements importants avant la réalisation. Par exemple, le coût des infrastructures et des réseaux peut influer sur le prix global des programmes immobiliers et, par conséquent, sur le coût des logements.
Les variations des prix des logements neufs au Pays basque
Ces variables importantes expliquent pourquoi le prix des logements neufs peut varier considérablement d’une commune à l’autre. À Bayonne, le prix moyen d’un appartement neuf est d’environ 5300 €/m², tandis qu’il atteint près de 10 000 €/m² à Biarritz. À Anglet ou Saint-Jean-de-Luz, les résidences neuves ont généralement des prix moyens d’environ 6 500 €/m². Cependant, les programmes de haut standing dans ces villes se rapprochent souvent de ceux de Biarritz.
Les facteurs communs à l'ensemble du territoire français
Le renforcement des normes environnementales
L’activité de promotion immobilière est soumise à une réglementation environnementale en constante évolution, ce qui entraîne des coûts de construction plus élevés. Par exemple, le passage de la RT2012 à la RE2020 (règlementation environnementale 2020) a augmenté les coûts de construction d’environ 10%, selon le gouvernement. Certaines régions peuvent imposer des normes encore plus strictes via des chartes locales pour l’obtention des permis de construire.
Le coût des matériaux de construction
L’inflation mondiale, accentuée par la situation post-crise sanitaire et la guerre en Ukraine, a provoqué une hausse des prix des matériaux de construction au cours des derniers mois. Cette augmentation s’ajoutera à l’impact du passage à la RE2020 sur le coût de la construction d’immeubles. Bien que certaines de ces hausses puissent être répercutées sur les prix des logements neufs, les résidents de ces biens pourraient constater une réduction de leurs factures d’énergie.
Les autres frais liés à la promotion immobilière
Les honoraires des professionnels impliqués dans les programmes immobiliers neufs, en plus du coût des terrains, des taxes et des matériaux de construction, contribuent au prix final des logements neufs. Cela inclut les honoraires des bureaux d’études, des géomètres, des architectes, des paysagistes et des notaires.
Les frais supplémentaires
D’autres frais, tels que les frais financiers (intérêts des prêts immobiliers), les coûts de commercialisation et de communication (publicité, rémunération des conseillers en gestion de patrimoine, etc.), la TVA et la marge du promoteur, ont un impact sur le prix des logements neufs. Tous ces facteurs, qu’ils soient spécifiques à une région ou communs à toutes les régions, expliquent les importantes variations de prix entre les communes et les résidences. Le Pays basque illustre parfaitement ces différences.
Lire l'article 
