Au même titre que des grandes villes françaises comme Paris, Bordeaux ou Lyon, le Pays basque est une zone tendue du marché immobilier.
Ainsi, les prix des logements, dans le neuf comme dans l’ancien, ainsi que le montant des loyers sont plus élevés que les moyennes hexagonales.
Retour sur les variantes qui augmentent les coûts des programmes neufs.
Les critères spécifiques au Pays basque
Le prix élevé des terrains
L’élément majeur qui détermine le prix moyen d’un logement neuf au Pays basque est le coût du foncier. Plus les terrains sont rares dans une commune, plus leur prix augmente, conformément à la loi de l’offre et de la demande. C’est pourquoi les programmes neufs sont moins abordables sur la Côte basque, le littoral ne disposant que de rares fonciers disponibles pour répondre aux impératifs de la promotion immobilière. À l’inverse, les appartements neufs peuvent être proposés à des prix plus accessibles à l’intérieur des terres, où il y a davantage de terrains constructibles. Selon sa rareté, le foncier peut ainsi représenter une part allant de 20% à 50% du prix final du logement.
Les écarts de la taxe d’aménagement
Depuis 2012, une taxe d’aménagement est payée par les promoteurs immobiliers à la Direction générale des finances publiques (DGFIP). Elle est ensuite reversée en partie aux communes et aux départements. Le montant de cette imposition varie d’une commune à l’autre : si le le taux communal, fixé par délibération du conseil municipal, varie généralement de 1 % à 5 %, il peut grimper à 20%. Pour rappel, la taxe d’aménagement est aussi exigible pour les extensions, abris de jardin, piscines, etc.
La complexité de la construction
Certains terrains constructibles n’en sont pas moins complexes à traiter. Ainsi, des contraintes techniques, environnementales ou encore juridiques imposent parfois des investissements importants, en amont de la réalisation. Par exemple, selon les exigences du projet, le coût des éléments de voirie et des réseaux ont une incidence sur le prix global du programme neuf, et donc des logements.
Les écarts des prix du logement neuf au Pays basque
Ces variables importantes font que le prix d’un logement neuf peut quasiment passer du simple au double entre deux communes voisines. A Bayonne, le prix moyen d’un appartement neuf est d’environ 5300 €/m², contre près de 10 000 €/m² à Biarritz. A Anglet ou Saint-Jean-de-Luz, les résidences neuves affichent plutôt des prix moyens situés autour de 6 500 €/m². Mais les programmes de haut standing y rejoignent souvent ceux de Biarritz.
Les facteurs communs à tout le territoire français
Le durcissement des normes environnementales
L’activité de promotion immobilière est encadrée par une législation qui évolue en matière environnementale. Aussi, ce durcissement nécessaire augmente les coûts de construction. L’impact du passage de la RT2012 à la RE 2020 (règlementation environnementale 2020) a par exemple été estimé à +10% par le gouvernement.
Certaines régions peuvent également exiger des normes encore plus vertueuses par le biais de chartes locales pesant sur l’obtention du permis de construire.
Le coût des matériaux de construction
Depuis plusieurs mois, un contexte particulièrement lourd a engendré une inflation à l’échelle mondiale. La situation post-crise sanitaire et la guerre en Ukraine ont notamment un effet direct sur le prix des matériaux. Après une hausse déjà palpable en 2021 et 2022, le passage à la RE2020 pèsera d’autant plus l’impact du coût de la construction d’immeubles.
Si une part de cette hausse sera répercutée sur le prix des logements neufs, les résidants de ces biens verront un effet positif sur leurs factures d’énergie.
Les autres frais inhérents à la promotion immobilière
Les honoraires des professionnels associés au programme neuf
Outre le coût du terrain, des taxes et des matériaux de construction, des frais annexes viennent définir le prix final d’un logement neuf. Il faut en effet intégrer les honoraires de tous les intervenants au chantier tels tels que professionnels des bureaux d’études, géomètres, architectes, paysagistes et notaires.
Les frais annexes
D’autres frais viennent impacter le prix d’un logement neuf. Nous citerons les principaux dont les frais financiers (intérêts d’un prêt immobilier), les coûts de commercialisation et de communication (publicité, rémunération de conseillers en gestion de patrimoine, etc.), la TVA et enfin la marge du promoteur.
Tous ces leviers, qu’ils soient spécifiques à un territoire ou communs à toutes les régions, expliquent les écarts importants constatés entre une commune et une autre, entre une résidence et une autre. Le Pays basque est une parfaite illustration de ces variations.
Lire l'article 
